Информация для участников долевого строительства

Памятка дольщику

Рекомендации гражданам при приобретении квартиры в новостройке

Актуальная информация для участников долевого строительства

Реестр застройщиков

Перечень домов


О чем стоит знать дольщику

Покупка квартиры - серьезный и ответственный шаг для каждого из нас. Нередко мы приобретаем жилье в новостройках, что предполагает заключение договора долевого участия в строительстве.
Участие в долевом строительстве имеет свои риски – например, дома-долгострои, застройщики которых по тем или иным причинам не смогли должным образом выполнить свои обязательства перед гражданами.
Действующее законодательство, а именно Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», содержит немало гарантий для участников долевого строительства, задача граждан - знать о своих правах и уметь их защищать. Застройщики, со своей стороны, обязаны работать по закону и не нарушать права дольщиков.
Чтобы максимально защитить свои интересы (и кровные!) стоит хорошо знать положения закона и настаивать на их применении.

Итак, если вы собираетесь стать счастливым новосёлом, помните:

1. действующее законодательство позволяет заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика только юридическим лицам;
2. вы имеете право на информацию о застройщике еще до подписания договора. Любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан представить для ознакомления:
- учредительные документы;
- свидетельство о государственной регистрации;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
- аудиторское заключение за последний год деятельности;
3. застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков при одновременном соблюдении следующих условий:
- наличии разрешения на строительство;
- государственной регистрации права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок;
- опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации;
4. закон ограничил способы привлечения на строительство денежных средств граждан, которые могут быть привлечены только:
- на основании договора участия в долевом строительстве;

Не стоит отдавать свои деньги по предварительным, инвестиционным договорам, давать застройщику взаймы и использовать другие схемы, поскольку они ущемляют права граждан, являются незаконными и могут быть признаны судом недействительными по иску гражданина

 

 


Действующим законодательством, а именно Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривается привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен содержать следующие обязательные условия:

а) определение конкретного объекта долевого строительства (с указанием адреса и этажности дома, расположения и площади квартиры);
б) срок передачи застройщиком объекта строительства дольщику;
в) цену договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения;
г) гарантийный срок на объект долевого строительства, который (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
д) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра. Оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации;
Нарушение срока передачи гражданину объекта долевого строительства влечет негативные последствия для застройщика: в этом случае он обязан уплатить гражданину неустойку, раз-мер которой определен законом. В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, при этом застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства (цену договора) и уплатить проценты за их использование;
Обязательства участника долевого строительства перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными в полном объеме с момента уплаты в пол-ном объеме денежных средств.

 

 

 

 



1. Гарантии прав граждан при вложении денежных средств в строительство жилья, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004г

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее №214-ФЗ) одним из возможных способов привлечения денежных средств граждан, связанный с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, является заключение договора участия в долевом строительстве.

Прежде всего, одной из основных гарантий соблюдения прав граждан, предусмотренной №214-ФЗ, является запрет заключения застройщиком договора участия в долевом строительстве до получения разрешения им на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, или договор аренды, субаренды земельного участка, предназначенного для строительства объекта (ст.3 214-ФЗ). Данная норма исключает возможность совершения мошеннических действий в отношении граждан по привлечению их денежных средств на строительства мнимых, не существующих объектов.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3, ст. 4 №214-ФЗ). Таким образом, законодательно исключена возможность осуществления недобросовестным застройщиком «двойной» продажи жилого помещения. Федеральная служба государственной регистрации кадастра к картографии при регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляет проверку наличия прав третьих лиц на объект и проверяет наличие квартиры в строящемся объекте путем анализа проектной документации строящегося жилого дома.

Согласно ст.13 №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве с момента его регистрации у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Данное положение №214-ФЗ предоставляют дополнительные гарантии соблюдения прав участников долевого строительства в случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщика.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по договору участия в долевом строительстве подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации.

2. Договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями №214-ФЗ:
- застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;
- в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;
- застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
- обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в ч. 1 ст.3 №214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование, размещение и (или) предоставление проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований ч.2 ст. 3 и ч.3 ст.4 №214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства в соответствии с п.2 ст.21 №214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации;
4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

3. Государственная регистрация договоров долевого участия

Государственная регистрация договоров долевого участия производится в соответствии с требованиями Закона №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Для регистрации первого договора долевого участия в регистрирующий орган необходимо представить:

1. заявление о государственной регистрации;
2. документ об уплате государственной пошлины (размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ);
3. документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего;
4. документы, устанавливающие наличие права;
5. документ, удостоверяющий личность, предъявляемый физическим лицом — представителем организации;
6. учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица;
7. документы с описанием объекта долевого строительства, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади;
8. разрешение на строительство;
9. проектную декларацию;
10. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;

4. Разъяснения участникам долевого строительства положений Федерального закона от 30.12.2004г №214-ФЗ

1. Что такое Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 30.12.2004г №214-ФЗ (далее №214-ФЗ) это нормативно правовой акт, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливающий гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Необходимость принятия данного Федерального закона была вызвана острой социальной напряженностью в сфере привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, которая связана с большим количеством граждан, обязательства застройщиков перед которыми не были исполнены.

Дело в том, что действующее гражданско-правовое законодательство, в частности Гражданский кодекс РФ, в полной мере не защищает права граждан, вложивших свои денежные средства в строительства жилья.

2. Государственный контроль (надзор) за деятельностью застройщиков привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

В случае привлечения застройщиком денежных средств по договору участия в долевом строительстве их деятельность подпадает под государственный контроль со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации, на территории которых ведется строительство объектов с привлечением денежных средств граждан.

На территории Зеленодольского муниципального района, в соответствии с постановлением Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 29.05.2013г №1181, таким органом является МБУ «Департамент по строительству и инфраструктурному развитию Зеленодольского муниципального района (далее –Департамент).

Департамент в рамках своих полномочий вправе:

1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договору участия в долевом строительстве ;
4) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
5) осуществлять контроль за соблюдением положений №214-ФЗ, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями №214-ФЗ;
6) направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений №214-ФЗ;
7) принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной №214-ФЗ и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.

Федеральный закон №214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан на строительство жилья путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах или жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Следует отметить, что граждане, вложившие свои денежные средства в строительство по данным схемам автоматически лишают себе тех прав и гарантий которыми бы обладали при заключении с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района в лице Департамента настоятельно рекомендует ВСЕМ гражданам, которые собираются приобрести жилое помещение в строящихся объектах района, которые в установленном порядке не введены в эксплуатацию, при выборе объекта отдавать предпочтение застройщикам, которые привлекают денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве.

 

 

 

 


 

 

Последнее обновление: 9 февраля 2021 г., 22:46

Все материалы сайта доступны по лицензии:
Creative Commons Attribution 4.0 International